Nájem bytu je jedním z nejčastěji užívaných smluvních typů. V advokátní praxi se opakovaně setkáváme s klienty, kteří potřebují buď připravit nájemní smlouvu, případně konzultovat její úpravu, či na základě nájemní smlouvy vymáhat práva a povinnosti vůči svým klientům – nájemníkům. Uvedené téma se stalo o to aktuálnější, když 1. 7. 2020 nabyla účinnosti novela občanského zákoníku zákonem č. 163/2020 sb., která v nájemních vztazích opět vrátila do hry možnost pronajímatele utvrdit si splnění povinností nájemce smluvní pokutou.
V článku se také budeme zabývat otázkou, kterou je ze strany pronajímatelů často podceňována, a to vymínění si v nájemní smlouvě zákaz podnájmu bytu a hlavně i části bytu.
Smluvní pokuta při nájmu bytu
Občanský zákoník zák. č. 89/2012 Sb., který nabyl účinnosti dne 1. 1. 2014, ohledně smluvní pokuty v rámci nájmu bytu ve svém původním znění konstatoval v §2239, že k ustanovení ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, se nepřihlíží. Většina dostupných vzorů nájemních smluv tedy smluvní pokutu neobsahuje.
Výše uvedená „ochrana“ nájemce byla nicméně přehodnocena, a to novelou č. 163/2020, která nabyla účinnosti 1.7.2020. Důvodová zpráva k tomu uvádí, že před novelizací jedinou možností pronajímatele jak si zajistit splnění povinnost hradit nájem bylo sjednání jistoty – typicky nájemce v praxi složí tzv. kauci, která obvykle představuje jeden až dva nájmy, přičemž občanský zákoník uvádí, že maximální výše jistoty jsou tři nájmy. V případě nedostatku finančních prostředků nájemce na uhrazení jistoty při uzavírání smlouvy nicméně mohly být rizika pronajímatele natolik vysoká, že buď nájemní smlouvu vůbec neuzavřel, případně své riziko promítl do výše nájemného. V konečném důsledku se tedy nadměrná regulace, která byla učiněna v dobré víře, mohla obrátit proti nájemníkům, který buď nezískal bydlení, případně toto bylo dražší. Smluvní pokuta má proto do budoucna fungovat jako motivační institut pro nájemce, aby plnily své povinnosti a jistá náhrada pro pronajímatele, pokud nájemce nebude plnit své povinnosti.
Od 1.7.2020 je tak podle §2254 občanského zákoníku možné s nájemcem dohodnout, že v případě porušení povinnosti zaplatit nájemné, případně splnit jiné povinnosti vyplývající z nájmu, lze sjednat smluvní pokutu. Zákonodárce nicméně učinil limitaci výše takové smluvní pokuty, kdy smluvní pokuta v souhrnu s jistotou nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Je nutné zdůraznit, že se skutečně jedná o trojnásobek nájemného, nikoliv součtu nájemného a záloh na služby. Smluvní pokuta musí být i v současné době přiměřená vzhledem k okolnostem, jinak se k ní v souladu s ustanovením §2239 občanského zákoníku nebude přihlížet.
Příklad:
Vlastník pronajímá nájemci bytovou jednotku za částku 10.000,- Kč měsíčně, přičemž nájemník hradí vedle nájemného i zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši 2.500,- Kč měsíčně. Nájemce má uhradit při uzavření nájemní smlouvy jistotu ve výši 12.000,- Kč.
Smluvní pokuta v takovém případě bude limitována celkovou maximální výši 18.000,- Kč. Její výše, včetně např. denní sazby, musí být přiměřená k okolnostem. Za přiměřenou smluvní pokutu lze v uvedeném případě považovat dle názoru autora např. smluvní pokutu ve výši 400,- Kč za každý den prodlení s úhradou nájemného. Pokud by smluvní strany sjednali např. smluvní pokutu ve výši 2.000,- Kč za každý den prodlení, taková smluvní pokuta by byla již mohla být považována za nepřiměřenou a k takto sjednané smluvní pokutě by se nemuselo přihlížet.
Rozdíl mezi podnájmem bytu a podnájmem části bytu
V případě zpracování nájemní smlouvy je nutné v praxi pamatovat na dvě možné situace:
- podle §2275 odst. 1 občanského zákoníku může nájemce zřídit podnájem bytu, aniž by v něm sám bydlel, pouze se souhlasem pronajímatele. Zřízení podnájmu bez souhlasu pronajímatele se má za hrubé porušení povinností nájemce a může tedy vést až k výpovědi nájmu ze strany pronajímatele. Zákaz podnájmu bytu jako celku, bez souhlasu pronajímatele, tedy vyplývá ze zákona;
- podle §2274 občanského zákoníku může nájemce dát třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, a to i bez souhlasu pronajímatele. Jediné zákonné omezení je, že počet osob musí být přiměřený velikosti bytu a počet osob nesmí bránit tomu, aby tyto osoby žily v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách. Vzhledem k tomu, že omezení počtu je poměrně vágní, může se pronajímatel dostat do poměrně nepříjemné situace, kdy v extrémních případech jeho nájemce byt používá fakticky pro své podnikání.
Jak by měl pronajímatel postupovat, aby zabránil tomu, aby se do jeho bytu nastěhovalo množství nových, obvykle nechtěných podnájemníků? V prvé řadě by měl připravit kvalitní nájemní smlouvu a řešení této otázky neopomenout.
Podle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4157/2017 ze dne 18.12.2018 nejedná-li se o osobu blízkou nebo případ zvláštního zřetele hodný, může pronajímatel podmínit podnájem bytu i části bytu svým písemným souhlasem. Nejvyšší soud uvedl, že jestliže si pronajímatel s nájemcem ujedná v nájemní smlouvě, že nájemce může dát byt či jeho část do podnájmu jen s jeho souhlasem, pak si zjevně pronajímatel při sjednávání podnájmu jen části bytu ujednal výhradu. Nájemce pak k uzavření podnájemní smlouvy potřebuje písemný souhlas pronajímatele i v případě, že v bytě sám trvale bydlí.
V případě správně sepsané smlouvy o nájmu tak může pronajímatel zajistit, aby měl právo odsouhlasit podnájem bytu i části bytu většině potenciálních podnájemníků. Výjimkou je podnájem části bytu osobám blízkým, kdy se jedná zejména o příbuzné v řadě přímé, sourozence, manžela nebo partnera. Za osoby blízké se dále pokládají i osoby navzájem blízké, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako svoji vlastní. Má se přitom za to, že osobami blízkými jsou i osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvale žijí. Možnost podnájmu části bytu těmto osobám platně vyloučit nelze.
Doporučení
Lze doporučit podrobně se věnovat obsahu nájemní smlouvy. K tomu je nutná znalost aktuální právních předpisů. Přestože se na internetu objevuje množství jednoduchých vzorů, obvykle nejsou aktualizované na nové podmínky. Správně a odborně připravenou nájemní smlouvou přitom může pronajímatel směrem k nájemci výrazně zlepšit své postavení a snížit svá rizika. V případě zájmu o přípravu nájemní smlouvy se na nás neváhejte obrátit.
Mgr. et. Mgr. Jan Franěk, advokát
